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大陸一線樓市暴漲 信貸過量恐引發危機
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更新: 2016-02-24 02:15:09 AM 標籤: 一線城市 , 暴漲 , 房產
【大紀元2016年02月24日訊】（大紀元記者李默迪綜合報導）近日，大陸一線城市房價快速暴漲，動輒售價數百上千萬（人民幣，下同）的房產進入交易市場。業界分析樓市暴漲的背後有大量信貸刺激政策的因素，同時房產市場兩極分化的情況越發嚴重。

中國新年後一線城市房價被業內人士稱為「瘋漲」，以上海為例，甚至出現平均售價千萬的352套新房在一天內售罄，房主一天內連續漲價三次的現象。
有分析人士擔憂，房價上漲的趨勢短期內還將持續，目前房價暴漲和房產市場恐慌性搶購背後存在信貸過量、整體不平衡等問題。
現在的房產刺激政策包括房貸利率降至低於2008年，以及2月份連續出台的房產優惠政策，包括降低房貸首付、減免個人房貸利率 2008購房契稅和賣房營業稅，以及提高住房公積金等。這裡適用於北京、上海、廣州等一線城市的是減少首次購房契稅，其它優惠條件均針對非一線城市。
房價暴漲背後的貨幣超發隱患
貨幣超發是指貨幣發行增長速度超過貨幣需求的增長速度。2015年中國新增貨幣總量是經濟成長速度的2倍，中共央行數據稱今年1月份信貸為2.5萬億，創歷史單月最高值。信貸的增長主要集中在企業、房產等方面。
大量信貸短期內可以對市場起到刺激作用，但長期會增加貶值和滯漲風險。滯漲是指經濟停滯、失業及通貨膨脹同時持續增長的經濟現象。
分析人士表示，面對貨幣超發嚴重的情況，加上目前股票市場仍不穩定、房貸利率低等，中國民眾將購買優質不動產視為一種避險投資。中國不同地區的資源分配、教育、服務等差異較大，一線城市和部分二線城市的住房需求增加，房房貸利率 2008價快速上漲又增加了人們改善、擴大住房面積以求增值的投資意願。
另有業界人士擔心，目前的房產市場的信貸出現過量，一些不足夠首付、不具備償還能力的人通過大量借貸進入一線房產市場交易，這必然帶來危機隱患，另外，一旦將來信貸泡沫無法維持，必將導致房產泡沫破裂，房價大幅下跌。
房價瘋漲 幾家歡喜幾家愁
中國指數研究院經過分析後承認，現在一線和部分二線城市房產需求增房貸利率 2008加導致房價上漲，而三四線城市庫存量較高，但降價幅度並不大，房產商主動降價的意願不高。分析認為房貸利率 2008，從人口流動和購買力來看，針對三四線城市的房產優惠新政恐怕難以促進購房量增加。
有房產業人士分析，目前的情況會造成房產市場兩極分化的情況更加嚴重。房價越上漲，很多購買力差或者還沒有房的人就越買不起房，已經擁有普通住房的人投資意願越來越強。
據最新數據顯示，2016年1月份，中國全國百城住宅平均價格為每平方米11,026元人民幣，比去年12月份上漲0.42%，同比去年1月份上漲4.37%。北京、上海等十大城市新建住宅平均價格高達每平方米20,736元，環比和同比都有所上漲。
中共國務院發展研究中心副主任王一鳴2月份給出數據顯示，截至去年12月，中國房地產已建成但未售出的面積約為7.18億平方米，在建未售面積約為73.5億平方米。中共國家統計局的數據顯示，截至去年11月，待開工面積為8.5億平方米。
業界人士表示，現在房價大漲，是普通民眾不願意看到的，全國任何城市很多有基本住房貸利率 2008房需求的人仍然買不起房，大戶型和豪宅成了市場上主要交易品。
但這又是地方政府樂見的。從1990年代以來的土地財政不斷推升地價、房價，而中共地方政府則在經營土地中大規模獲利。雖然過度開發造成土地緊張，但中共體制決定地方政府只以眼前利益為重，但可利用土地的減少又進一步造成房地產價格暴漲的風險。#
責任編輯：劉毅 相關搜尋：房屋貸款利率貸款利率試算表下載
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加槓桿根本停不下來 分析師:被迫參與泡沫深感焦慮 北京新浪網 (2016-02-24 11:40) 分享| 分享至新浪微博 分享至facebook 分享至PLURK 分享至twitter 友善列印
　　文章來源：奇霖金融研究 民生證券固定收益分析師 李奇霖

　　摘要：

　　匯率貶值利空債券，匯率升值利多債券？方向看反了

　　過去人民幣資產是被套利方，美元是貨幣融出方。資產端要賺錢，負債端要便宜，這是套利維繫的基礎。內部來看，企業過去的資產未產生盈利，存量債務會耗損所有者權益，解決的話要麼依靠土地、資產注入和財政補貼，要麼繼續加槓桿，寄希望通過新的資產化和盈利化解存量債務。加槓桿是具有棘輪效應的，如果強調去槓桿、去產能可能意味著資產的風險溢價快速上升。外部來看，美元預期強勢和融資利率上升影響到套利資金的負債成本，但核心原因是仍資產端賺錢效應低。

　　匯率貶值和利率下行經常同時發生。如今在監管層穩增長政策扶持及海外央行競相寬鬆的背景下，資產端風險溢價推動匯率升值。匯率升值對債券市場來說不一定是好事，畢竟之前多少賺了避險的錢，現在風險偏好回升，可能會有獲利回吐的壓力。

　　加槓桿根本停不下來

　　這一輪債牛主要以槓桿牛為基礎展開的。當前期限利差過窄，如果央行主動壓低短端，或會滋生更強的槓桿盤，積累金融風險。另外，寬信用格局基本確立，短期並未出現經濟加速下行的信號，但維持資金利率和預期穩定是央行必須做的。因此，貨幣政策轉向收緊的概率較低，但同時也不會顯性寬鬆，以防止刺激出更大規模信貸滋生金融風險、資產價格泡沫更加累積，增加公開市場操作的頻次。

　　穩住短端利率也是為了更好的加槓桿。因為加槓桿具有棘輪效應，停下來的結果就是資產的風險溢價大幅上升，匯率和金融市場都難言穩定。通過資產價格泡沫用居民部門十年甚至幾十年的現金流貼現化解債務，明知資產價格都已經存在泡沫，但還不得不參與其中，這是從未有過的焦慮。

　　綜上，無論是基本面還是貨幣政策，短期都不支持利率有趨勢性下行的機會，利率先看寬幅震蕩，此時久期過長容易導致凈值的大幅波動。我們仍然建議投資者先縮短久期，等待收益率曲線陡峭化和風險偏好證偽之後，再介入長端。

　　正文：

　　一、匯率貶值利空債券，匯率升值利多債券？方向看反了

　　過去人民幣資產是被套利方，美元是貨幣融出方。資產端要賺錢，負債端要便宜，這是套利維繫的基礎。如果維繫不了，就得變現人民幣資產，償還美元債務，這時匯率就會貶值，並且資產價格會調整。

　　從內部來說，企業過去的資產沒有產生盈利，存量債務會耗損所有者權益，解決的話要麼依靠土地、資產注入和財政補貼，要麼繼續加槓桿，寄希望通過新的資產化，通過新的盈利化解存量債務。此外，過去依賴地產、基建打造的產能，如果地產、基建加槓桿停止了，這些企業就沒有收入僅靠外部融資，企業資產負債率也會被動上升。也就是說加槓桿是具有棘輪效應的，不繼續加槓桿就存在金融風險。如果強調去槓桿、去產能可能意味著資產的風險溢價上升得很快。